【感想】実際に購入した僕が、日本財託の評判・口コミを分析|後悔談あり

受験生

日本財託って評判良いみたいだけど、信頼できますか?

実際に日本財託で中古ワンルームマンション投資をしている人の話を聞きたいです。

こんなお悩みにお答えします。

本記事の内容

・そもそも、日本財託ってどんな会社
・日本財託の評判と口コミ
・日本財託で投資を開始して7年経過した現在
・不動産投資を始めて後悔している点

筆者の経歴と日本財託利用歴

・2011年 大学卒業後、公務員になる
・2014年 日本財託から2戸購入
・2014年 公務員から転職
・2020年 日本財託へ1戸売却

購入時の清算書

❶横浜物件 購入時清算書
❷台東区物件 購入時清算書

売却時の清算書

❷台東区物件 売却時清算書

と、実際に日本財託の購入・管理サービス・売却を経験しています。

「日本財託」で色々検索しても、公式ページの体験談ばかり・・・

リアルな声を聞くことができないですよね。

そこで、今回は実際に2014年から日本財託で中古ワンルーム投資をしている僕が、
僕自身の体験談と、
ネットの評判・口コミを分析しつつ、
失敗談後悔などもお伝えします。

これから日本財託で不動産投資を始めるか悩んでいる方、
日本財託と他の会社を比較中の方には役立つ内容となっているはずです。

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目次

そもそも、日本財託とは?

日本財託は、投資用のワンルームマンションの販売・管理をする会社です。

都心の中古物件だけを取り扱っています。

会社名株式会社日本財託
本社所在地東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F・13F
代表取締役重吉 勉
会社設立1990年10月
資本金8000万円
社員数260名
・日本財託135名
・日本財託管理サービス125名
売上高240億7千1百万円(2020年9月決算)
・日本財託 205億9百万円
・日本財託管理サービス 35億8千6百万円
・Beans Trust賃貸保証 1億7千2百万円
事業内容不動産の売買・仲介、賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介
日本財託グループの記念日1月25日
「一室入魂」の日
5月2日
「コツコツが勝つコツ」の日
オーナー数8,729人
管理戸数24,515戸
入居率98.00%
日本財託 会社概要−2021年10月現在

7年間日本財託を利用していますが、
「コツコツが勝つコツ」は、まさに日本財託のサービス・投資戦略に象徴している言葉だと思います。

利用してわかった日本財託の特徴

  • 入居者募集が強い
  • サポートが丁寧
  • オーナーマイページが便利

上記、3点です。順番に解説していきます。

入居者募集が強い

僕の経験上(2014年4月〜2021年9月)、空室期間は、基本1ヶ月以内に収まっています。
1ヶ月を超えることもありましたが、丸2ヶ月に達したことはありません。

入居者募集が強いと収入面だけでなく、精神的にもプラスです。

投資を始めた最初の3年くらいは、退去連絡がきたときはやっぱりドキッとするものです。

しかし、その退去連絡も3、4回目くらいからは、ドキッとしなくなりました。

「どうせすぐ入居者決まるだろう」
と思えるようになったからです。

サポートが丁寧

元々管理業で儲けているみたいなので、これが強みといっても過言じゃないかと。

・退去の時の連絡
・募集方法の提案
・募集状況の経過報告

この辺の連絡が迅速なところが良いですね。安心できます。
上記は、日本財託管理サービス営業部が担当のようですが、

その他にも、
日本財託 オーナー事務局(その他の問い合わせ時)、
日本財託 流通アドバイザリー課(売却時)、
日本財託管理サービス 管理部(内装関連)
の方々とやりとりしてきましたが、皆さんレスポンスが早いです。
いつも僕が相手を待たせる状況となっていました。

一番お世話になったのは、流通アドバイザリー課の担当者の方です。
海外居住の僕が物件を売却するということで、大変でめんどくさい仕事でしたが、しっかりサポートしてもらえました。

オーナーマイページが便利

日本財託オーナーマイページ
オーナーマイページ管理画面

オーナーマイページでは、

-送金明細
-賃貸契約書
-内装見積書・請求書
-内装前写真・内装後写真
-新規契約のお知らせ・更新予定のお知らせ 
-退室・募集のお知らせ 

など、物件に関わるほとんどの情報が閲覧できます。

送金明細のような毎月更新されるものは、更新があれば自動メールがきますし、
退室・新規契約・内装などの重要度の高い連絡は、担当者から直接連絡が来る上、オーナーマイページにも資料がアップロードされるといった感じです。

ズボラかつ海外に移住してしまった僕でも、なんとなく不動産運営ができているのは、オーナーマイページの使い勝手の良さが理由のひとつかと思います。

入居者が入れ替わるときの、内装前・完了後の写真がそれぞれ100枚以上オーナーマイページにアップロードされていました。
確認しきれていませんが、細部まで報告しようとする姿勢が安心できます。

続いては、日本財託で実際に購入した僕が、ネット上の評判・口コミを分析していきますね。

日本財託の評判・口コミを実際に購入した僕が分析

評判・口コミに関しては、次の3つから調べました。

・ツイッター
・Yahoo!知恵袋
・2ちゃんねる

結果
・ツイッターに関しては、評判があまり見れれなかったので割愛。
・Yahoo!知恵袋 ⇨ 「物件が高い」
・2ちゃんねる ⇨ 「物件が高い」

「物件が高い」という評判が目立ちました。
下記は、実際の口コミです。

”日本財託の物件ですが、いつも相場より2〜300万円高いです。”
基本的には良心的な会社だとは思うのですが、相場より高い価格が気になります。
物件管理料の3300円で儲けているはずなのですが。
物件売却時にも多少は値段を乗せて当然なのはわかります。
しかし毎回2〜300万円は高いので、それなら他で買って管理だけ日本財託にお願いしようかと検討しています。
日本財託の営業マンは感じも悪くなく、業績の調子もよさそうですが、あえて日本財託で2〜300万円高いのに買う理由はなんなのでしょうか?”

引用元:Yahoo!知恵袋

上記の口コミによると、他の会社よりも200−300万も高い・・・ようです。

この口コミ・評判を、僕が日本財託から購入した物件を元に分析してみましょう。

日本財託の評判:「物件が、他の会社よりも200−300万も高い」が本当だとしたら・・

僕が、日本財託から購入した2戸の購入価格は、次の通り。

❶横浜物件❷台東区物件
購入価格1,750万円
(2014年3月)
1,700万円
(2014年6月)
売却価格所有中1,830万円
(2020年1月)
月間収支(購入時)

家賃+共益費
ローン返済
管理費・修繕立金等
業務委託費等




96,000円
61,943
12,700
3,240

____
18,057円


84,500円
58,176円
8,310円
3,240円

____
14,774円
月間収支(2021年10月)

家賃+共益費
ローン返済
管理費・修繕立金等
業務委託費等




102,000円
59,828
27,774
3,300

____
11,098円



売却済み
❶横浜物件❷台東区物件
購入価格1,750万円
(2014年3月)
1,700万円
(2014年6月)
売却価格所有中1,830万円
(2020年1月)
月間収支
(購入時)

家賃+共益費
ローン返済
管理費・修繕立金等
業務委託費等





96,000円
61,943
12,700
3,240

____
18,057円



84,500円
58,176円
8,310円
3,240円

____
14,774円
月間収支
(2021年10月)

家賃+共益費
ローン返済
管理費・修繕立金等
業務委託費等





102,000円
59,828
27,774
3,300

____
11,098円



売却済み

上の2戸が、もし200万・300万円安く買えていたとしたら、大大大当たりの投資ですよね。

購入した当時の僕は、25歳の世間知らずの公務員
そんな僕に超優良物件が回ってくるとは思えません。

少なくても、僕が買った物件は適正価格もしくは、
値上がりを見込んで「もっと高く売ることもできたのでは?」と思います。

日本財託の評判:「物件が高い」が、もし本当だったとしても問題なし

その理由は、2つあります。

  • 他社の物件価格と比較して、担当者に理由を聞くことができる
  • 物件価格も大事だけど、賃貸管理力が大事

他社の物件価格と比較して、担当者に理由を聞くことができる

都心の中古ワンルームを扱っている業者は、いくらでもあるので、
他社のセミナーに参加して物件情報を収集・比較すれば済むからです。

条件を比較して、明らかに物件価格が高いなら、担当者に理由を聞いてみましょう。

僕が日本財託から購入した時も、実際に複数社のセミナーに参加しました。

で、実際に日本財託よりも良さそうな物件を提案する会社が出てきたんですね。

そこで、日本財託の担当者にその旨を伝えると、さらに良い物件を紹介されました。

たまたまそのタイミングで仕入れができたみたいですけど、本当の事情はわかりません。

中古不動産なので、すべて一点もの。
顧客リスト・営業の進捗状況で顧客に充てる物件を操作するのは、当然だろうと想像できます。※あくまでも僕の想像です。

日本財託の公式サイトを参照すると、平等のために抽選行っているようです。

日本財託で購入するにしても

・他社の物件と比較する
・自分が投資したいと思う物件でなければやらない

これは、最低条件です。

他社の物件と比較することは容易ですので、絶対やりましょう。

日本財託と比較するならここ

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物件価格も大事だけど、賃貸管理力が大事

物件価格が高いと、
家賃利回りが下がり、
返済期間が長くなり、
結果としてリスクが高くなる、

とマイナスなことばかり。

しかし、いくら物件価格が安くても、賃貸管理(客付け)力がないと、投資の失敗に直結します。
肝心な家賃収入が入らないわけですから。

なので、投資対象を決める際は、物件価格だけでなく、賃貸管理力も重要なポイントです。

問題なのは、賃貸管理(客付け)力を測るのは、かなり難しいということ。
自社で発表する入居率の数字、もしくはオーナー(客)の評判しかないからです。

この点、日本財託は安心して任せられます。

続いては、僕が2014年に日本財託で中古ワンルーム投資を始めてどうなったのか。
結果発表です。

日本財託で、中古ワンルーム投資を2戸した結果

「横浜物件は、まあまあ。台東区物件は、成功。

といった感じです。

日本財託で不動産投資をした結果:❶横浜物件は、まあまあ

❶横浜物件は、

まあまあ良い投資

という評価です。

もう1戸が優秀すぎたので、厳しい評価かもしれませんが・・。

当該物件は、投資開始から4、5年間、月々1.8万円の黒字で貯金を作ってくれましたが、
その後2回の修繕積立金の引き上げにより、現在(2021年10月)は、月々の収支は1.1万円の黒字です。

これだけなら、十分良かったんですが、

IHの修繕費と内装工事費の出費が重なったり
入居者が決まるまで1ヶ月を超えることが2度あったので、

「まあまあ良いに留まるかな」
といった感じです。

修繕費と内装費の出費が重なる

IHの修繕費
内装工事費

※ 内装工事費の請求書はざっくりしていますが、見積書に詳細が記載されています

IHの故障に伴う修繕費 約12万円
入居者の退室後の内装工事費 約9万円(敷金86,000円差し引き後)
が重なったのは痛かったです。

当該物件の月間収支は、約1.1万円の黒字なので、
21万円の支出は、2年分積み上げた収益のほとんどを喰い潰すことになります。

固定資産税と空室期間のローン返済を考慮に入れ、この2年間を通しで見ると、合計約17万円の赤字です。

といっても、手元のキャッシュフローが赤字なのであって、ローンの返済修繕費・内装工事費などは、自分の資産のための出費ではありますが。

持ち出しになった原因は、7年間繰り上げ返済をしなかったからです。

自分の責任です・・。

入居者が決まるまで1ヶ月を超えることが2度あった

当該物件の入居者の入れ替わりは、これまで2回あり、
いずれも1ヶ月を超えました。

日本財託で1ヶ月を超えると、
「あれっ・・大丈夫かな」
と、思ってしまうのが正直なところです。

2回目の入れ替わり時に家賃が上がったのが、唯一の嬉しい誤算といった感じです。

購入時は1,740万円あったローン残高が、入居者からの家賃で自動的に減って1,500万円を切ったので、大きく物件価格が落ちない限りは、総合的に見ればプラスで終えられそうです。

❶横浜物件の返済明細表
❶横浜物件の返済明細表

修繕積立費の引き上げにより、
月間収支が、約1.8万円⇨約1.1万円になってしまったので、物件価格の下落も免れないと思います。

続いては、完全に成功と言える台東区物件の結果を見ていきましょう。

日本財託で不動産投資をした結果:❷台東区物件は成功

  • 売却益が得られた
  • 運営期間トータルで見て、黒字

成功ポイントは、上記2つ。

台東区物件の成功ポイント1 – 売却益を得られた

5年6ヶ月で130万円値上がり、ローンは190万円減

物件価格が130万円値上がりしたのはラッキーでした。でもこれは、たまたまでして、

ポイントは、ローンが190万円減ったこと。(厳密には、1,949,853円、下図参照)
これが中古ワンルームマンション投資の醍醐味ですね。

ローンは、入居者の家賃から払われているので、僕が支払っている感覚はないわけです。

物件が値上がりするかはわかりませんが、ローンは確実に減ります。

結果、1,700万円の物件を、ローン1,690万円組んで買い、ローンが入居者の家賃で1,500万円まで減ったところで、1,830万円で売りました。

1,830万円(売った価格) ー 1,500万円(ローン残高)  = 330万円(残り)

税金を考慮しない単純計算だと、上記のような感じです。

僕は海外居住でして、住民税は発生しておらず、所得税のみを納めました。
ちなみに、源泉徴収税を売却時に差し引かれ、翌年に確定申告することで還付金を受け取るという手続きを踏んでおります。
どれくらい税金がかかるのか知りたい方は、下記を参考にどうぞ。
長期譲渡所得の税額の計算

台東区物件の成功ポイント2 – 運営期間トータルで見て、黒字

当該物件は、入居者の入れ替わり時も、1ヶ月に満たずに次の入居者が見つかっていました。

購入した時から、売却するときまで、ほとんどの月で黒字でした。

黒字じゃない月は、

・入居者の入れ替わり月
・退去後の修繕費を支払った月

くらいです。

家賃は下がることなく、管理費は上がることなく、修繕積立費のみがわずかに上がっただけで、売る時まで優良な収益物件でした。

なので、
運営期間をトータルで見ても黒字
売却時も黒字

ダブルで黒字だったので完全に成功と言えます。

2戸の投資結果をまとめると、

❶横浜物件は、まあまあ良い投資。2回の修繕積立金の引き上げもあったが、家賃も上がった。
繰り上げ返済ができていれば、良い投資だったと言える。

❷台東区物件は、ラッキーもあり完全に成功したと言える。

「日本財託を検討している方へ」不動産投資を始めて、後悔していること

金銭的にはOKでしたが、後悔していることもあります。

  • 計画ゼロで投資を始めた
  • 不動産投資が合っていなかった

上記です。正直、あまり日本財託とは関係ないですが、これから不動産投資をしようとする人には参考になるかと思います。

後悔1:計画ゼロで投資を始めた

不動産投資を始めるときに、
転職で収入が激減する、その後起業するということが分かっていれば、
不動産投資をやらなかった、と思います。

というのも、
・繰り上げ返済をする、
・中古ワンルームを買い足していく

という日本財託の提唱する戦略が取れないからです。

この戦略、本を読んだときは、魅力的に感じて、投資スタート時は戦略通りに行動できたんですが、
収入が下がってしまったために繰上げ返済と買い足しができませんでした。

投資開始後、
・公務員退職(収入激減)
・起業(収入激減)

という2度の日本財託の提唱する戦略と真逆の行動を取ってきたので、この7年間で繰り上げ返済はゼロです。

僕は、「25歳で不動産オーナーってかっこいいな」という安易な考えと、目のキャッシュフローに魅了されて、勢いで投資を始めてしまいましたが、ちゃんとライフプランを考えてから行動すれば良かったと後悔しています。

起業することがわかっていたなら、「多分、不動産投資はやらなかったのかな〜」と今でも思っています。

日本財託とは、関係なく僕個人の問題なんですが。

不動産投資は、始めるのが早ければ早い程、得というのは、間違いありません。
しかし、不動産投資と付き合っていくことを決断するのは、25歳はちょっと早すぎました。

若い方は、特に注意してください。
不動産投資よりも挑戦したい何かが見つかったとき、「身動きがとりずらい」という、金銭面以外のリスクが出てきます。

後悔2:不動産投資よりもブログの方が合っていた。

中古ワンルーム投資をすべき理由が特になかったと最近になって気がつきました。

中古ワンルーム投資の目的は、

  • 収入に+アルファを作りたい
  • 早期退職を目指したい
  • 老後の収入の足しにしたい

とか、だと思います。

僕の場合は、どれにも当てはまりませんでした。
”収入に+アルファ”はあっても困りませんが、当時の僕は、東京消防庁に勤めており、かなり十分なお給料を頂いておりました。

で、今思うのは
「僕には不動産投資よりもブログ・アフィリエイトの方が合っていたな」
ということです。

ブログ・アフィリエイトの方が不動産投資の1000倍くらい労力がかかりますが、当時の僕が求めていたのはちゃりんちゃりんビジネスではなく、スキルを得ながら、収入にもつながるモノだったからです。

なので、副業を探していて、中古ワンルーム投資を検討している人は、
「他の選択肢を知ってからでもいいのでは?」
と思います。

と、後悔2点を書いてきましたが、日本財託とは関係なく僕自身の問題でした。

金銭的には良い結果を得られていますが、結構後悔しているので、若い方で中古ワンルーム投資をするかどうか悩んでいる方の参考になれば幸いです。

中古ワンルーム投資から7年経過しましたが、後悔はこれくらいですね。

それくらい問題なくやっています。

公務員を続けていたら、日本財託のおすすめする繰り上げ返済買い足しで、30代前半でアーリーリタイアの目処が立てられていただろうな〜とは思ったりしますが、笑。

まとめ

日本財託を利用している僕の7年の感想と評判・口コミの分析を見てきました。

僕の経験から、日本財託をおすすめできる人は、

投資開始後、
1〜2年に1回は、50万円の繰り上げ返済ができる人
です。

僕は、この7年間一回も繰り上げ返済をしていませんが、まあまあな投資結果となりました。

繰り上げ返済をできる人であれば、リスクを減らせますし、成功確率は僕よりも高くなると思いますよ。

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【プロパティエージェント】 ←東証一部上場企業。入居率に強みあり。

【リアネスト】 ←初心者向け。失敗しないための中古マンションセミナー。

30代、40代前半の方であれば、年金の足しと言わず、真剣にアーリーリタイアを目指せますよ。

こちらの本、具体的な戦略が記載されています。
7年間中古ワンルーム投資やってみて、再現性高いなと実感しました。
僕は、給料が下がる転職・起業と方向転換したので再現できませんでしたが・・。

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

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